Земельный участок, подлежащий разделу, должен стоять на кадастровом учете (причем с уточненными границами). Существует два варианта, по которым делятся земельные участки, влияющие на состав работ кадастрового инженера: Первый— когда кадастровый инженер не выезжает на место. И граница раздела участка устанавливается собственником/ми схематично. То есть указывается либо площадь получаемых участков, либо расстояния от поворотных точек границ разделяемого участка (от углов заборов, если по- простому) до линии раздела. Так делают, если не столь важна конфигурация и положение на местности границы раздела.Также часто необходимо участок поделить не по реальному пользованию, а по площадной характеристике. В этом случае он тоже делится камерально- как говорят- «на бумаге». А реальный раздел земельного участка возможен только после проведения выноса на местность границ раздела. То есть сначала участок делят и ставят на кадастровый учет. Потом кадастровый инженер приезжает на участок и устанавливает межевые знаки, уже руководствуясь кадастровыми данными (это отдельный вид услуг).
Второй вариант предусматривает измерение реальной границы раздела на местности. То есть кадастровый инженер определяет ее местоположение согласно установленным колышкам или заграждениям (заборам, посадкам и т.д), которые уже существуют в натуре. В данном случае участки делятся уже по фактическому пользованию, или с максимальным приближением к нему.
Соответсвенно, первый вариант проще и дешевле. Но если граница раздела имеет сложную конфикурацию, которую собственник/и не может самостоятельно описать- придется вызывать инженера для проведения замеров.
После того, как с границей раздела разобрались, кадастровый инженер составляет план раздела земельного участка и согласует его с Заказчиком. После получения, согласования и изучения всех документов на делимый ЗУ инженер вносит необходимые изменения в его границу, которые и указывает в межевом плане. После подготовки межевого плана и передачи его Заказчику- работа инженера считается выполненной.

Условий, при которых земельные участки делить нельзя, достаточно много. Давайте разберем подробнее- вдруг у Вас есть необходимость раздела, а это невозможно? Некоторые ограничения можно устранить, а с некоторыми придется смириться.
— Первое и главное условие для раздела ЗУ на два и более частей-он должен быть поставлен на кадастровый учет. То есть иметь уточненные границы и содержать данные о своем местоположении в Росреестре. Часто происходит следующая ситуация- наследники получают земельный участок в наследство и после получения свидетельства о наследстве хотят разделить участок между собой согласно прописанным там долям. Также можно выделить только свою долю из общего участка. Однако, нередко бывает, что участок этот никогда не проходил межевание и по сути у наследников есть только свидетельство на участок с общедолевой собственностью. А конкретных уточненных границ он не имеет. Так вот чтобы его разделить, необходимо сначала провести уточнение границобщего участка, а только потом его делить. Нужно последовательно подготовить межевой план на уточнение, а потом на раздел.
— Каждый получившейся участок не должен быть меньше по площади, чем установленные органами местного самоуправления пределы (для каждого вида разрешенного использования-свои ограничения). Например, в Московской области земельные участки должны быть не менее:
• для садоводничества, дачного строительства и ЛПХ- 6 соток
• для огородничества- 4 сотки
• для сельхозугодий- 2 гектара
Это в общем, а в частности администрации районов могут изменять эти нормативы в большую или меньшую сторону решениями совета депутатов и иными законодательными актами. Поэтому, прежде чем начать заниматься разделом участка, нужно уточнить эти нормы именно в Вашем районе.
— Необходимо учитывать правила градостроительной деятельности. Образованные земельные участки должны быть в границах одной территориальной зоны. Обычно так и бывает- ведь и исходный участок является объектом одного кадастрового квартала, за исключением некоторых случаев (например линейные сооружения).
— Также, немаловажным фактором является наличие подъездов или подходов к получившимся участкам. Проход может осуществляться посредством государственных и муниципальных земель или наложением сервитута на один из разделенных участков. Иногда физически невозможно разделить земельный участок, если невозможно обеспечить доступ к нему с так называемых «земель общего пользования».
— Нельзя разделить земельный участок, если объект капитального строительства, находящийся на нем, невозможно разделить одновременно с выделом земельной доли. То есть земельные участки с многоквартирными домами, административными и производственными зданиями «обречены» быть неделимыми. И владельцам помещений в здании придется состоять в общедолевой собственности на земельный участок.
Важный момент. Если строение все-таки можно разделить на помещения и выделить каждому собственнику соответствующую долю (с учетом земли под домом), то раздел участка возможен. Возможно одновременно провести раздел дома и земельного участка. Юридически возможно разделить жилой дом на части (подготовив технический план на помещения) без раздела участка. Но вот земельный участок без раздела дома (если дом тоже в долевой собственности)- невозможен. Если же строение не было оформлено или про другой причине не включается в долевую собственность- участок можно поделить, соблюдая остальные правила раздела.
— Нельзя разделить участок, если законодательно это запрещено. Например участок для крестьянского хозяйства нельзя разделить, если один из членов захочет выделить свой надел. Такие нюансы смогут Вам разъяснить только специалисты.
Да и вообще, перед тем, как начать эту процедуру, лучше обратиться в нашу компанию и предоставить все документы в электронном виде нам на почту. Наши специалисты проверят Ваши документы и проконсультируют о целесообразности и возможности проведения раздела. Очень часто собственники и не подозревают о «подводных камнях» на своих участках, поэтому для уточнения подробностей желательно присылать отсканированные документы.

Так зачем же нужно делить участок на два и более? Решение о разделе земельного участка появляется разным причинам, вот основные из них:
— Необходимо продать/подарить/завещать часть исходного участка.
— Необходимо выделить в натуре долю земельного участка, полученную при наследстве, дарении и т.п. То есть если участок находится в долевой собственности- при разделе каждому собственнику выделяется часть исходного участка, согласно долевому участию. Если остальные дольщики не хотят делить участок- можно выделить только собственную долю.
— При образовании садовых товариществ, огородничеств и других некоммерческих земельных образований необходимо поделить земельные участки между собственниками.
— При разводе или на основании судебного решения также возникает необходимость в разделе участка.

Сразу стоит напомнить, что сейчас кадастровая палата не принимает бумажные версии Межевых планов. Все теперь сдается в электронном виде в .XML формате. Поэтому то, что Вы можете видеть на слайдере слева- это преобразованный .XML документ. В чистом виде файл в таком формате понять и прочитать возможно только «избранным» компьютерным гениям. Вам в любом случае это не нужно- ведь есть специальные программы для приведения данных в человекочитаемый формат.
Межевой план на бумажном носителе ушел в прошлое- в настоящее прорвались электронные технологии, однако по требованию Заказчика инженер должен выдать и бумажную копию. Она пригодится для домашнего архива.
Состоит план из текстовой, графической части и приложений. Текстовую и графическую подготавливает инженер, а приложения (различные документы) предоставляет заказчик в электронном виде (сканы).
Главное, на что в межевом плане стоит обратить внимание- это чертеж, на котором обозначена граница раздела участка. Если там что-то не так или что-то непонятно- лучше еще раз уточнить, ведь после подачи межевого плана в кадастровую палату что-то менять уже будет долго и затратно. Также нужно ознакомиться с заключением кадастрового инженера— многие нюансы отражаются именно там.

Если, согласно вышеизложенным условиям земельный участок можно разделить, это еще не значит, что он будет поделен. Если у делимого участка один собственник-проблем нет. Раздел земельного участка собственником является наиболее простой задачей. А вот если их несколько- существует ряд особенностей, которые следует знать.
Первая особенность заключается в том, что разделить участок можно и без согласия всех совладельцев. То есть можно внести сведения о разделенных участках в кадастр недвижимости посредством предоставления межевого плана в отделение Росреестра. И на кадастровом учете будут находиться несколько участков. НО- если собственники не подтвердят свое согласие на раздел и не оформят соглашение при получении новых свидетельств в Регистрационной палате- через 2 года раздел будет аннулирован, участки снимутся с учета и в кадастр вернется исходный участок. Получается, что в кадастре сведения поменяются, но изменения не вступят в силу, пока юридически это не подтверждено регпалатой. В случае мирного подписания соглашения проблем с получением новых свидетельств не будет.
Главное внимательно изучить план раздела земельного участка и не подписывать соглашение, если есть сомнения.
Второй особенностью можно считать отсутствие мира и согласия дольщиков земельного участка. Это бывает довольно часто, и часто такой конфликт перетекает в судебное разбирательство. Соответственно границы раздела определит уже суд на основании судебной землеустроительной экспертизы (не обязательное, но частое явление). Вместо заявления о согласии на раздел уже выступает судебное решение о разделе участка, которое и устанавливает порядок пользования разделенными участками.

Здесь следует разделить на 2 этапа- документы, необходимые кадастровому инженеру для внесения изменения в кадастр и документы, предоставляемые в Росреестр.
Кадастровому инженеру:
— паспорт
— кадастровый паспорт на исходный участок
— свидетельство о праве собственности на него
— решение суда (если есть)
В Росреестр( или МФЦ):
— заявление (оформляется там же)
— паспорт
— межевой план
— решение местной администрации о присвоении адресов на разделенные участки (получается после формирования межевого плана)

Больших сложностей здесь быть не должно:
— собрать необходимые документы⇑ и передать их кадастровому инженеру
— получить межевой план на раздел земельного участка (особое внимание уделить плану раздела земельного участка)
— сдать его в отделение Росреестра или МФЦ и получить новый кадастровый паспорт и выписку из ЕГРП.
После этого можно сказать, что дело сделано.

Как говорилось выше, существует раздел с выездом инженера на место или без. Соответственно, время на проведение работ будут различны.
-С выездом- около 1 недели. Несколько дней отводится на согласование даты выезда и полевые замеры. В это же время заказываются кадастровые данные. Ближе к концу недели все необходимые данные будут собраны и межевой план будет готов.
-Без выезда- несколько дней, при наличии всех документов и оплаты.
Результатом работы кадастрового инженера является межевой план. Если Вы не хотите заниматься хождениями по государственным инстанциям с межевым планом на руках- просто предоставьте это нам! Подробнее в разделе агентские услуги.
В результате же всего комплекса работ по разделу земельного участка собственник получает новые выписки из ЕГРП на участки в новых границах землепользования. Теперь можно распоряжаться землей по своему усмотрению. Участок же в общих границах прекращает свое существование и снимается с кадастрового учета.

Многие путают понятие уточнение границ земельного участка и выделение земельного участка из земель муниципальной или государственной собственности. То есть владелец участка имеет некие правоустанавливающие документы (свидетельство, решение суда, постановление, распоряжение и др., выданные уполномоченными органами государственной власти), и имеет представление о том, где находится участок, но без точного описания местоположения границ. Разница в том- имеются ли данные об этом земельном участке в кадастре недвижимости или нет.
— Если участку присвоен кадастровый номер- значит участок считается «ранее учтенным«. Что это значит? Это означает, что земельный участок декларативно поставлен на кадастровый учет. То есть по данным правоустанавливающих документов орган Росреестра внес данные об участке (площадь, собственник, целевое использование и т.д.) в кадастровый реестр и присвоил ему кадастровый номер. Но местоположение границ ЗУ не установлено (ведь межевание не проводилось). Равно как и реальная площадь и конфигурация участка. В этом случае кадастровым инженером подготавливается межевой план по уточнению границ земельного участка.
— Если же у участка нет кадастрового номера- участок считается не выделенным из земель госсобственности. По сути он не имеет ни границ ни точной площади (даже если она указана в документах). Чтобы поставить на кадастровый учет такой земельный участок необходимо подготовить межевой план на выделение земельного участка из земель муниципальной или государственной собственности.
В вышеописанных двух случаях подготавливаются разные межевые планы и необходимы несколько разные подходы и документы для их оформления.
Чтобы узнать, имеет ли Ваш участок статус «ранее учтенный», необходимо заказать кадастровую выписку на него (с указанием точного адреса). Если в выписке будет отказано- значит данных в кадастре нет. Если выдадут 1 лист формы В1- значит участок ранее учтенный без уточненных границ.
Итак, основным условием именно для уточнения границ земельного участка является наличие неполных сведений о нем в кадастре недвижимости.

Межевой план по уточнению границ земельного участка подготавливается в следующих случаях:
— если отсутствуют сведения о точном местоположении границ участка (в кадастровой информации)
— если кадастровые сведения о координатах поворотных точек границ земельного участка имеют точность ниже нормативной для земель данного целевого назначения. Проще говоря, если координаты этих точек определены недостаточно точно- нужно уточнять границы. Подробнее о точности границы ЗУ читайте здесь.
— если в кадастровых сведениях имеется недостаточно информации об однозначном местоположении поворотных точек границы (несколько значений одной точки).
Все вышеописанные пункты сходятся в одном- если кадастровая информация расходится с фактическим местоположением земельного участка- без уточнения границ не обойтись.
Не стоит путать уточнение границ и устранение кадастровой ошибки. То есть если информация о земельном участке, занесенном в кадастр, ошибочна (кадастровая ошибка)- подготавливается другой вид межевого плана- на устранение кадастровой ошибки.

Как мы уже неоднократно говорили- межевые планы похожи друг на друга как братья. И помимо названия в титульном листе неискушенный читатель не сможет понять в них разницу. Нет смысла подробно останавливаться на всех разделах межевого плана. Собственнику участка эти таблички и схемы ничего полезного не сообщат. Кадастровый инженер должен позаботиться о правильности заполнения всего документа. Обратить свое внимание стоит, пожалуй, на «Заключении кадастрового инженера» и «Акте согласования границ».
В первом упомянутом разделе связным текстом указываются все особенности уточняемого участка (если они есть), а также возникшие в результате работ трудности и конфликтные ситуации. То есть если невозможно уточнить границу из-за пересечения с другими земельными участками или если представители соседних участков отказываются согласовывать границы- все это будет указано в заключении.
Во втором разделе (при необходимости) нужно будет согласовывать местоположение границ земельного участка с соседями, еще не проводившими межевание. Тут главное не наделать ошибок и внимательно проверить все данные, которые туда вписаны. Неверное заполнение «Акта согласования» нередко приводит к отказу во внесении изменений о земельном участке в кадастровый учет. Чтобы понимать все же, как должен выглядеть межплан можно обратиться к слайдеру слева. Там приведен образец по уточнению границ.
Стоит отметить, что бумажный вариант межевых планов, будь то на уточнение, или любой другой, подготавливается исключительно для Заказчика и то по его требованию. На данный момент все межпланы подготавливаются электронно в формате XML с приложениями в формате PDF. И именно в электронном виде они подаются в кадастровую палату вместе с заявлением.

Как такового точного списка нет. Фактически необходимы все документы, которые у Вас есть на земельный участок. И правоустанавливающие, и правоудостоверяющие, и распоряжение об адресе и многое другое. В каждом отдельном случае необходим разный пакет документов в зависимости от того, на основании чего вы пользуетесь земельным участком, вида разрешенного использования, от местоположения, наконец. Ни для кого не секрет, например, что Московские правила во многом отличаются от таковых во всей остальной стране. Состав и оформление документов в Московском регионе для постановки на кадастр также имеет ряд тонкостей. Основной особенностью является то, что все земли, находящиеся в собственности г. Москвы уточняются только согласно распоряжению Департамента Городского Имущества ДГИ (ранее Департамент Земельных Ресурсов-ДЗР). Это касается в первую очередь арендаторов, которым необходимо привести в порядок земельную документацию.
Часто бывает, что некоторые документы необходимо просто заказать из архива или получить у председателя СНТ, например. Поэтому первым делом рекомендуем обратиться в нашу компанию и проконсультироваться насчет именно Вашего случая. Не ленитесь и не бойтесь спрашивать и уточнять- это сэкономит много времени, а часто и денег.
Общее для всех документов одно- для оформления плана нужны цветные сканы с разрешением не менее 300 dpi и качеством, позволяющим однозначно прочитать документ.

Как и большинство кадастровых работ порядок следующий- подготовка, полевые работы, камеральные работы/выдача готового документа. Теперь подробнее.
1. Первым делом нужно собрать все имеющиеся документы (о них выше⇑) на участок и сформировать задачу, с которой вы пойдете в геодезическую фирму.
2. Далее обратиться в нашу компанию и составить договор на оказание кадастровых услуг. Также с частными лицами часто практикуется так называемый «публичный договор». То есть Вы просто оплачиваете по квитанции (скачать бланк) оговоренную сумму с указанием вида работ, и после поступления денег на наш счет мы выполняем работу в пределах обусловленного срока. Не стоит бояться прибегать к такому способу оплаты- это официальное подтверждение нашего сотрудничества.
3. До приезда нашего сотрудника к Вам на участок необходимо оповестить соседей о времени проведения работ, если есть разногласия по поводу смежных границ. Многие спорные вопросы можно решить на полевом этапе работ. Оповещать соседей следует не менее чем за 7 дней до проведения межевания.
4. В назначенный день приезжают наши кадастровые инженеры и проводят замеры фактических границ земельного участка. Подробнее в статье «Геодезические полевые работы при межевании«.
Во время проведения обмеров границ кадастровые инженеры будут спрашивать присутствующих смежных землепользователей, согласны ли они с границами.
5. После проведения полевых работ мы приступаем к оформлению межевого плана и составляем акт согласования. Если смежные землепользователи уже прошли кадастровый учет, то с ними акт согласования не подписывается. С остальными собственниками придется подписывать.
Акт согласования должен быть подписан следующими лицами:
• собственником участка или доверенным лицом;
• смежными соседями, если не «стоят» на кадастре;
• кадастровым инженером, который проводил работы;
• представителем администрации, который удостоверяет границы с муниципальными или государственными землями.
6. Когда акт согласования подписан- он прилагается к межевому плану и передается Заказчику или сдается представителем нашей фирмы в кадастровую палату. Так как предусмотрена электронная форма документа- он подписывается цифровой печатью кадастрового инженера и отправляется с помощью специальных программ в Кадастровую палату. Или Заказчик подает заявление и записанный диск с электронным межпланом самостоятельно в орган Росреестра.
7. После проверки представленных документов Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт/кадастровую выписку на земельный участок (или постановление об отказе/приостановке процедуры постановки на кадастровый учет). Во втором случае необходимо с постановлением вновь обратиться к нам- будем разбираться.
Если же Вы получили кадастровый паспорт/выписку- обращайтесь с заявлением в Регистрационную палату, где после рассмотрения Ваших документов Вам выдадут новое свидетельство на уточненный земельный участок.

Выявить кадастровую ошибку бывает не так просто. Напомним, кадастровая ошибка может коснуться только земельных участков, учтенных в кадастровом учете. Ниже приведены варианты обнаружения кадастровой ошибки, то есть ошибки в местоположении Вашего участка.
-Самый простой способ- найти свой участок на публичной кадастровой карте. Грубая неточность будет видна невооруженным глазом на фотоснимке.
-Посложнее и подороже- вызвать кадастрового инженера и проверить соответствие границ фактических и кадастровых. Это так называемый вынос границ в натуру. Но это стоит делать, если Вы по каким-то причинам сомневаетесь в ваших границах и Вам нужны точные измерения. Ведь процедура эта недешевая. Если границы Вашего ЗУ не соответствуют кадастру- значит закралась ошибка или сосед потихоньку зимой переставил забор (и такое бывало в нашей практике).
-Чаще всего Вы и не подозреваете о том, что кадастровая информация про Ваш участок неверна. Об этом Вас оповестит сосед, если он оформляет участок позже Вас и попросит согласовать границу и исправить кадастровую ошибку

Конкретное время назвать сложно- ведь чтобы их исправить, необходимо либо подготовить межевой план (при мирном решении) либо подготовить землеустроительную экспертизу (при судебном). Соответственно к срокам рассмотрения Росреестром заявления об исправлении ошибки нужно прибавить время на подготовку межплана или проведения судебных мероприятий. В среднем межевой план подготавливается 2 недели и меньше, а суд может растянуться и на несколько лет.
Принять решение об исправлении кадастровой ошибки кадастровая палата (при подаче всех документов) должна в срок 18 рабочих дней или же 30 рабочих дней (если необходимо получение дополнительной информации у других ведомств в порядке информационного взаимодействия).

При заказе межевого плана по исправлению кадастровой ошибки следует понимать, что вариантов может быть много. Чаще всего исправление сводится к уточнению границ земельного участка, или сразу нескольких (ведь ошибка может непосредственно затронуть большое количество соседних участков). Поэтому можно посмотреть ценовую политику на уточнение границ.
Цены опять же зависят от необходимости полевых измерений. В некоторых случая можно обойтись и без полевого обследования. Без выезда на участок стоимость будет на 30% дешевле. Но следует понимать, что подготовка межевого плана, может не решить проблему в случае разногласий с представителями кадастровой палаты. В этом случае Вас «подстерегают» судебные издержки.
Кадастровая ошибка может стать головной болью владельца участка, так как она может препятствовать распоряжению недвижимостью. Самостоятельно ее исправить не удастся- нужно доверить эту работу профессионалам.

Каждый собственник сам решает, для чего нужно выходить из общедолевого пользования. Чаще всего- это невозможность мирно договориться о совместном пользовании и распоряжении имуществом или просто для продажи. Ведь общее пользование накладывает множество ограничений, с которыми не все могут смириться.
Часто путают понятия выдела и раздела участка. Если собственника два- выдел земельного участка сводится к разделу. То есть из исходного участка образуются два новых с площадями, согласно долевому участию. Вот если собственников 3 и более- тогда уже можно выделить только свою долю. И то во многих случаях выгоднее и удобнее сразу разделить участок на всех владельцев с указанием границ на местности. Но тут без общего согласия тоже не обойтись.

Чтобы выделить долю нужно провести границы так, чтобы площадь образуемого участка точно соответствовала размеру доли и не противоречила мнению остальных дольщиков. Это можно сделать как с выездом на место, так и без. С выездом всегда дороже, но если есть какие-то границы на местности, которые нужно нанести на план и учесть их, то без измерений не обойтись. Если же прохождение границ не имеет привязки к местным объектам (допустим пустой участок), то выдел проводится камерально, опять же с согласия дольщиков.
После подготовки межевого плана и получения впоследствии кадастрового паспорта Ваше знакомство с кадастровым инженером еще не закончится. В подавляющем большинстве случаев после выдела нужно указать получившиеся границы на местности, согласно кадастровым данным. То есть сделать вынос границ в натуру. Тут стоит понимать, что границы при подготовке документов точно подгоняются под площадь образуемого участка. И даже после проведения полевых измерений и учета всех заборов граница выдела не будет проходить точно по ним- ведь заборы обычно установлены собственниками «на глазок».
Подводя итоги можно сказать, что кадастровый инженер подготавливает межевой план по выделу доли земельного участка и устанавливает границы на местности в соответствии с кадастром

• В первую очередь должна быть определена доля участка, принадлежащая Вам. Как в численном эквиваленте, так и приблизительно на местности.
• Образуемый участок должен соответствовать ряду пунктов (мин. размер и т.д). Подробнее можно прочитать здесь.
• А так как выдел- это своего рода и раздел участка, то нужно знать и условия раздела (обеспечение прохода и т.д.). Все они тоже учитываются при выделе.
• Нужно получить согласие всех дольщиков (кроме земель сельхозназначения- там действуют особые правила). Если согласие невозможно получить- решение о выделе земли будет принимать суд.
• В отдельных случаях, если выдел доли может повлечь порчу общедолевого имущества или просто запрещен Законом, можно затребовать с дольщиков денежной компенсации, после получения которой право на долю земельного участка утрачивается.

Как и во многих вопросах- лучше полагаться на специалистов. Да, это дороже, но обычно это оправдано. Главное и основное- подобрать адекватную фирму с адекватными ценами и результат не заставит себя ждать. Порядок действий таков:
— нужно собрать документы (кадастровую выписку на участок, свидетельство и др. правоустанавливающие документы, письменное согласие дольщиков на выдел или решение суда) и обратиться в понравившуюся компанию.
— кадастровый инженер компании должен буквально «за ручку» провести Вас по дебрям землеустроительной деятельности и в конце концов выдать готовый межевой план.
— далее или самостоятельно или посредством представителя компании подаете документы в Кадастровую палату или МФЦ . Нужно предоставить только межевой план и документ, удостоверяющий личность. В случае, если подает не собственник- еще и нотариальную доверенность. Через некоторое время получаете там же, где сдавали, кадастровый паспорт или выписку (можно выбрать).
— осталось только зарегистрировать в Регистрационной палате права на образованный участок. Нужны будут только кадастровый паспорт, паспорт гражданина и старое свидетельство где указана Ваша доля в общем участке.

Выдел земельного участка- это часть межевания, связанная с полевыми работами. Поэтому и срок рассчитывается с учетом этого. Если есть все необходимые документы и согласие дольщиков получено, то ,с учетом выезда на местность, подготовка межевого плана займет не более недели. Как говорилось выше- после постановки на кадастр необходимо закрепить образованный участок на местности- это займет всего несколько дней.
Результаты выдела земельного участка следующие:
— образуется новый участок, согласно доле в исходном (общем), а исходный остается на кадастровом учете с измененными границами
— дольщик перестает иметь долю в общем имуществе, и получает в собственность отдельный ЗУ. Главное не забыть после постановки на кадастр зарегистрировать свои права в Регистрационной палате. Иначе через некоторое время участок снимут с учета и все придется делать заново
— границы нового участка будут установлены на местности

Прежде всего он проводит проверку и идентификацию всех имеющихся документов и знакомится с техзаданием.
Первая часть перераспределения- объединение нескольких ЗУ в один. При соблюдении всех необходимых условий (об этом ниже) объединить участки можно без выезда на местность- то есть камерально, опираясь на данные из кадастровых выписок. Выписки предоставляет Заказчик или кадастровый инженер заказывает их в электронном виде самостоятельно (это доп. услуга).
Вторая часть- раздел объединенного участка. Если участок в чистом поле- можно руководствоваться проектом межевания, опять же без выезда на местность. Если же участок имеет какие-то контура (заборы, дороги, строения и т.д)- тут уже, как минимум, без полевого обследования не обойтись. Чаще всего приходится прибегать к полевым геодезическим работам с целью определения границ будущих участков.
После согласования схемы раздела земельных участков кадастровый инженер подготавливает межевой план и передает Заказчику работ.

Для исходных участков:
— Прежде всего, исходные земельные участки должны быть учтены в Земельном кадастре. Это можно узнать по кадастровой выписке или кадастровому паспорту в разделе особые отметки- если там пусто, значит все в порядке. Или обратиться к общедоступному ресурсу- Кадастровой онлайн карте . Однако, данные там обновляются не очень часто и отображаются не всегда верно- лучше использовать первый вариант. Если участки не «поставлены» на кадастровый учет или нормативная точность местоположения межевых знаков является недостаточной- их границы необходимо сначала уточнить.
— Участки должны находиться в одном кадастровом квартале- никто не будет менять границы квартала на основании межплана. Также они должны иметь одинаковое разрешенное использование и категорию земель.
Для образуемых участков:
— Необходимо предоставить доступ к образуемым участкам через земли общего пользования или с использованием сервитута. То есть конфигурация и местоположение участков нужно спроектировать так, чтобы на каждый их них был свободный доступ.
— Если в муниципальном образовании, где находятся участки, существует градостроительный план или определен максимально допустимый размер земельного участка- необходимо придерживаться этих норм.
— В большинстве случаев потребуется согласие собственников, арендаторов и т.д. о том. что они согласны на перераспределение.
Если условия выполнены- можно приступать к подготовке
межевого плана. Что в итоге?
После составления межевого плана- он подается в кадастровую палату. Там специалисты подготавливают кадастровые паспорта на образованные земельные участки и выдают Заказчику. После этого- исходные участки прекращают свое существование, то есть местоположение их границ изымают из кадастрового учета. После получения кадастровых паспортов необходимо обратиться в регистрационную палату для регистрации прав на образованные участки. Туда необходимо представить согласие на перераспределение, кадастровый паспорт, паспорта собственников, старые свидетельства на исходные участки, квитанцию об оплате пошлины.

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти. Подготовить ее может администрация, уполномоченная распоряжаться землей, кадастровый инженер, также схему можно оформить самостоятельно.
Соответственно, заинтересованное в образовании земельного участка лицо может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения ЗУ на КПТ. Существует 2 варианта подготовки- с выездом специалиста или без- опираясь на пожелания заказчика и кадастровую информацию.
1. С выездом. Если местоположение участка невозможно определить камерально, то кадастровый инженер выезжает на объект и координирует границы участка. Эти измерения можно будет использовать в случае положительного ответа администрации о выделении участка для подготовки межевого плана. То есть для постановки этого участка на кадастровый учет. Стоимость подготовки межплана будет ниже- ведь полевые работы уже проведены. В некоторых случаях, помимо определения границ, потребуется и топосъемка. Но если администрация не одобрит выделение земли- расходы на оказанные геодезические услуги будут неоправданы.
2. Без выезда. Если местоположение участка можно определить камерально (по кадастровой карте) и администрация района не требует топоплан— стоимость услуг, конечно, будет гораздо меньше, как и сроки изготовления.

Требования к форме схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории описаны в приказе Минэкономразвития. Есть основные две разновидности схемы- для перераспределения участков (дорезка к уже имеющемуся ЗУ) и образования участков. Есть еще схемы для раздела участков, находящихся в государственной собственности. Но они встречаются редко и для рядового гражданина не имеют ценности.
Отличие в том, что при перераспределении указывается на схеме не только интересующий для покупки или аренды участок, но и «исходный» участок, к которому идет присоединение. То есть образуется сразу единый участок вместе с «дорезкой». Если участок образуется обособленно- обозначается только он.
Что должно быть учтено:
— красные линии
— местоположение земельных участков
— местоположение капитальных строений
— границы зон с особыми условиями использования территории
— проекты планировки территории (обычно есть в самой администрации)
С проектами планировки не все так просто- в публичном пользовании их не найти- это сверхзасекреченная информация. Так считают в администрациях, поэтому при подаче схемы для предварительного согласования можно получить отказ вида «при сопоставлении приложенной схемы с данными информационной системы департамента, установлено, что запрашиваемый объект не соответствует утвержденному проекту планировки и межевания» или что- то подобное.
В этом случае получить участок в указанном месте в аренду или в собственность будет очень проблематично- только если Вы добьетесь включения этого участка в проект.

— Условные обозначения, используемые при подготовке схемы
— Площадь образуемого участка
— Условный номер участка (если образуются 2 и более)
— Список координат характерных точек в соответствии с изображением на схеме (до 0.01 метра)
— Сведения об утверждении схемы уполномоченными органами.
— Также желательно отобразить топографическую съемку участка и окрестностей.
Во-первых, администрации многих районов считают, что топосъемка обязательна, хотя в законе прямой ссылки на это нет. И все Ваши доводы про то, что она не нужна, упрутся в стену непонимания. Мы с этим сталкивались не раз. Для Вас, как Заказчика подготовки схемы, это выльется в дополнительные расходы.
Во-вторых, топосъемка пригодится Вам во избежание появления проблем. Ведь на участке могут проходить подземные коммуникации, что в дальнейшем может привести к невозможности полноценно пользоваться участком. Топосъемка призвана выявить и нанести на план все сети. Конечно это будет стоить дополнительных средств- но может сэкономить немало нервов впоследствии.
Опять же, органы местного самоуправления всегда имеют свою точку зрения относительно многих пунктов оформления и предоставления схемы, несмотря на букву Закона. Это происходит скорее из-за неповоротливости исполнительной власти на местах. Документ этот не новый, просто к нему предъявляются другие требования. А администрация не всегда хочет менять установленные и удобные формы. Но этого не стоит бояться, если с первого раза схема не устроит представителей муниципалитета - нужно уточнить, что именно. Обычно это незначительные правки в условные обозначения, потому что «они так привыкли». Наши специалисты подготовили уже достаточно схем, чтобы утверждать- даже самые неприступные и недружелюбные администрации уже со второго раза не смогут найти причин для отказа в приеме документа.

Оснований не так много, но достаточно, чтобы поиграть на нервах «возможного покупателя». Иногда складывается впечатление, что органам исполнительной власти невыгодно предоставлять участки на платной основе, потому что принимают схему неохотно, отказывают по разным причинам часто. Возможно, если не приняли схему с первого раза, у администрации есть свои виды на испрашиваемый участок.
Откажут если:
— схема не соответствует утвержденным требованиям (самая частая причина)
— границы образуемого участка пересекают границы другого участка, поставленного на кадастровый учет или схема которого утверждена ранее до истечения срока ее действия (очень редко бывает, так как при подготовке схемы эти границы учитываются)
— образуемый участок не соответствует требованиям ЗК (можно ознакомиться здесь)
— участок расположен в той области, где существует проект межевания территории (участки образуются только согласно этому документу)
— границы участка не соответствуют проекту планировки территории или землеустроительной документации.

Чтобы не запутаться в хитросплетениях путей для подготовки документов необходимо придерживаться следующего плана:
-сначала нужно определиться с границами земельного участка, который Вы хотите выкупить или взять в аренду
-далее решить, готовить схему самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру
-если воспользовались услугами кадастрового инженера, то, желательно, сразу сделать замеры на участке
-после получения/распечатки схемы ее нужно отнести в администрацию того района, где расположен земельный участок в отдел архитектуры и строительства. Заявление можно заполнить на месте
-если получен отказ- посоветоваться с кадастровым инженером, может что посоветует. Если получили Распоряжение/Постановление об образовании земельного участка- половина пути пройдена
-далее нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на постановку на кадастровый учет
-этот межевой план нужно отнести в ближайший МФЦ и через некоторое время получить кадастровый паспорт на земельный участок
-вот с этим паспортом нужно уже обратиться опять в администрацию для заключения договора купли- продажи или аренды на земельный участок и оплатить оговоренную сумму
-и последним пунктом будет поход в МФЦ, чтобы оформить появившиеся права на участок.

Главным условием проведения этой процедуры- земельный участок должен стоять на кадастровом учете, то есть в его отношении было проведено межевание. Определение границ участка на местности важно, а порой, необходимо, в следующих случаях:
— если нет никаких контуров или заборов, по которым можно определить местоположение участка. Например, бывает продают новообразованные земельные участки в «чистом поле». Обычно их размечают межевыми знаками сами продавцы. Но иногда они уничтожаются по разным причинам- и восстановить их местоположение можно посредством выноса границ на местность;
— если есть подозрение, что граница (забор) с соседними участками установлен по каким-либо причинам неправильно. Частенько соседи так и норовят сделать «пакость» и поставить забор на чужую территорию. Руководствуются при этом они обычно своими домыслами и рулеточными промерами границ. Установить истину в споре друг с другом поможет только специалист;
— при покупке участка желательно прибегнуть к этой процедуре, чтобы быть уверенным в том, что Вы покупаете именно тот участок с оговоренной площадью и границами. В противном случае можно получить не новый участок, а судебные иски от соседей. Судебной землеустроительной экспертизыскорее всего не получится избежать. А это уже другой порядок цен.
— при продаже участка также нелишним будет убедиться, что кадастровые границы земельного участка соответствуют фактическим. Акт выноса и заключение кадастрового инженера убедят покупателя в благонадежности Вашего предложения.

Заголовки можно отредактировать в панели настроек. Чтобы удалить заголовок, снимите галочку рядом с ним.В основном, вынос в натуру границ земельного участка требуется по причине утраты знаков, которые эти границы обозначали. Межевыми знаками являются углы заборов, строений, колышки, арматура, просто столбы и т.д. То есть все, что можно закреплено на местности и соответствует границе земельного участка. При проведении выноса в натуру в качестве межевых знаков используют арматуру, дюбеля по бетону, деревянные колья или сразу устанавливают столбы забора. В последнем случае утрата может произойти только по вине трактора или «трудолюбивых» соседей, которые не согласны с Вашим представлением о границах участка.Колышки и арматура могут быть уничтожены (или утрачены) гораздо проще. Поэтому, после выезда геодезистов и установки границ участка необходимо позаботится о сохранности межевых знаков. В противном случае геодезисты будут приезжать к Вам каждую неделю, как близкие родственники. Чтобы этого избежать, мы рекомендуем сделать засечки или промеры до окружающих объектов и записать на схеме акта выноса эти данные. Можно окопать место установки. Нелишним будет сфотографировать межевые знаки. Так Вы сможете защитить себя от непредвиденных проблем с «пропажей» границ Вашего земельного участка. Если немного доплатить- можно заказать фотоотчет или заключение кадастрового инженера (об этом ниже).Обычно межевые знаки предоставляют сами Заказчики- ведь почти у всех есть колья, арматура или что-то похожее на участке.

Для того чтобы провести вынос участка в натуру нужна кадастровая выписка на него. Именно там есть пресловутые координаты, которые и необходимы специалисту для проведения работ.
Она платная и заказывается в местном филиале Кадастровой палаты или ближайшем МФЦ (бумажная вариант). Заказать можно самостоятельно. Мы можем заказать кадастровую выписку за Вас (электронный вариант). Она также как и бумажная снабжается подписью специалиста кадастровой палаты, только цифровой. Кроме выписки никаких документов не потребуется, но только в том случае, если Ваш земельный участок стоит на кадастровом учете. В этом случае выписка будет иметь страницу КВ6-там и находятся необходимые данные. Если же границы участка не определены- необходимо провести уточнение границ.
По координатам из выписки наши специалисты определят местоположение границы. Поворотные точки границ земельного участка должны быть закреплены межевыми знаками. Мы можем воспользоваться Вашими или предоставить свои (арматура).
Перед выездом наших специалистов необходимо уточнить, кто предоставит материал для закрепления межевых знаков.

Вынос границ земельного участка делится на 3 этапа:
• Подготовительный— получение и изучение документов о границе земельного участка и определение методики проведения работ.
• Полевой— проведение инструментальными методами определения границ земельного участка и установка выбранных Вами межевых знаков. Возможна установка столбов будущего забора непосредственно в день проведения работ. Для проведения работ в большинстве случаев наши специалисты используют геодезические спутниковые приемники и тахеометр (см. наше оборудование), которые прошли все необходимые поверки и пригодны для проведения работ.
• Камеральный— оформление Акта выноса в натуру земельного участка, фотоотчета или заключения кадастрового инженера.

По окончании полевых работ, когда Заказчик проверил все межевые знаки, установленные на местности, инженер-геодезист составляет акт выноса в натуру. Обычно бланк акта готовится заранее, и после проведения работ остается только вписать дату и подписаться.
Что же входит в этот документ? Фактически это акт сдачи-приемки установленных межевых знаков на сохранность. Здесь описывается на основании чего вынесены границы, местоположение участка, данные владельца и схема расположения знаков. В полной форме присутствуют дополнительные данные и каталог координат. Далее расписываются Заказчик и инженер-геодезист. Оформляется он в 2-х экземплярах (один у нас, второй у Заказчика). И после подписания обеими сторонами работа инженера считается выполненной.
Как такового, не существует нормативного документа, регламентирующего как должен выглядеть акт. Поэтому каждый исполнитель придерживается своей формы.
Акт выноса границ земельного участка впоследствии не сможет служить доказательством того, что Вы установили межевые знаки не самовольно, а с помощью специалиста согласно кадастровым данным. Ведь как только инженер покинет участок- за сохранность знаков он не отвечает. Их могут уничтожить или перенести в другое место. Доказать их «состоятельность» в итоге будет проблематично. Выхода два- или проводить вынос с участием всех заинтересованных лиц (тогда отпадет вопрос о том, кто установил знаки), или готовить более развернутую документацию